Giới thiệu nội dung cơ bản của Luật Nhà ở năm 2014

Giới thiệu nội dung cơ bản của Luật Nhà ở năm 2014

Ngày 25 tháng 11 năm 2014, Quốc hội đã thông qua Luật nhà ở số 65/2014/QH13 (sau đây gọi tắt là Luật nhà ở năm 2014). Chủ tịch nước đã ký Lệnh công bố ngày 08 tháng 12 năm 2014 và Luật có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2015. Văn phòng Luật sư Ánh Sáng Luật xin giới thiệu nội dung cơ bản của Luật:

1. Về phạm vi điều chỉnh: Luật Nhà ở năm 2014 chỉ quy định về việc đầu tư phát triển các loại nhà ở (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân), về quản lý, sử dụng, các giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở. Đối với các giao dịch về mua bán, cho thuê và thuê mua nhà ở của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo Luật kinh doanh bất động sản.

2. Về Sở hữu nhà ở

– Đối tượng được sở hữu nhà ở (Điều 7): đối với chủ sở hữu nhà ở trong nước thì Luật bổ sung thêm đối tượng là hộ gia đình cho phù hợp với Luật đất đai; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì Luật cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài (không phân biệt là người còn quốc tịch hay người gốc Việt Nam) nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam đều được sở hữu nhà ở thông qua nhiều hình thức như: mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận đổi nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án xây dựng nhà ở được phép bán nền để xây dựng nhà ở.

– Về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở (Điều 10, Điều 11), nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các quyền và nghĩa vụ như công dân Việt Nam ở trong nước; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì bị hạn chế một số quyền khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam như chỉ được mua nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở thương mại không thuộc khu vực cấm, hạn chế người nước ngoài cư trú đi lại, tổ chức nước ngoài chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người làm việc tại tổ chức đó ở, không được cho thuê, làm văn phòng…

– Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (Điều 12):

+ Trường hợp mua bán nhà ở và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

+ Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.

+ Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

+ Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật.

3. Về Phát triển nhà ở thương mại theo dự án

– Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại (Điều 21) phải là các doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản và có đủ điều kiện về vốn pháp định theo quy định của pháp luật;

– Luật nhà ở quy định có 3 hình thức lựa chọn chủ đầu tư đó là: đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và chỉ định chủ đầu tư để nhằm lựa chọn các chủ đầu tư có đủ điều kiện, năng lực thực hiện dự án;

– Có 04 hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (Điều 23): Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại; được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán; được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

– Bỏ quy định về tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại mà cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chủ động lựa chọn xây dựng các loại nhà ở có diện tích khác nhau để phù hợp với từng vị trí và khả năng thanh toán của khách hàng; đối với nhà chung cư thì phải xây dựng, thiết kế theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.

4. Về Phát triển nhà ở tái định cư

– Hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư (Điều 36) bao gồm: Mua nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư; nhà nước trực tiếp đầu tư; sử dụng nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án để bán, cho thuê, cho thuê mua cho người được tái định cư…

– Nhà tái định cư tại khu vực đô thị phải là nhà ở chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ và bảo đảm phục vụ sinh hoạt cho hộ gia đình, cá nhân tái định cư; nếu là nhà chung cư thì được xây dựng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; nếu là nhà ở riêng lẻ thì phải được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và phải bảo đảm tiêu chuẩn hạn mức đất ở tối thiểu theo quy định của pháp Luật đất đai;

– Nhà ở tái định cư chỉ được bố trí sau khi đã được nghiệm thu chất lượng theo quy định của pháp luật xây dựng cũng như quy định cơ quan chịu trách nhiệm về chất lượng.

– Việc mua nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội có sẵn với đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đảm bảo chất lượng làm nhà ở tái định cư được thực hiện theo hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng đặt hàng.

5. Về Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân

Luật nhà ở năm 2014 bổ sung thêm một số nội dung mới như: quy định về việc xây dựng nhà ở nhiều tầng, có nhiều căn hộ khép kín dạng nhà chung cư để bán, cho thuê, quản lý chất lượng đối với loại nhà ở này để các địa phương có cơ sở thực hiện quản lý và công nhận quyền sở hữu về nhà ở cho các trường hợp này (Điều 46).

6. Về Nhà ở xã hội

– Có 10 nhóm đối tượng được hỗ trợ cải thiện về nhà ở như: người có công với cách mạng, cán bộ, công chức viên chức; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp; người thu nhập thấp, hộ nghèo; người khuyết tật, người già cô đơn….

– Các hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (Điều 50) tùy thuộc vào các đối tượng cụ thể mà có các hình thức hỗ trợ tương ứng như: hỗ trợ thông qua các chương trình, mục tiêu về nhà ở; giao đất ở có miễn, giảm tiền sử dụng đất; hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi….

– Có 3 hình thức phát triển nhà ở xã hội: Do Nhà nước đầu tư từ ngân sách; các tổ chức thuộc các thành phần kinh tế đầu tư và hộ gia đình cá nhân đầu tư xây dựng; nhà ở xã hội (nhà riêng lẻ, chung cư) phải bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.

– Nhà nước có trách nhiệm cấp vốn cho việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội thông qua việc cấp vốn trực tiếp hoặc hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp để xây dựng nhà ở xã hội.

7. Về Quản lý, sử dụng nhà chung cư

– Nhà chung cư có thời hạn sử dụng theo cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định của Sở Xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng để tạo cơ sở pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ khi hết niên hạn sử dụng mà bị xuống cấp hoặc hư hỏng nặng, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng;

– Quy định về phần sở hữu riêng, sở hữu chung trong nhà chung cư (Điều 100) theo đó quy định cụ thể về sở hữu chung, sở hữu riêng, chỗ để xe để tránh các tranh chấp, khiếu kiện như thời gian vừa qua.

– Quy định về Hội nghị nhà chung cư (Điều 102), về Ban quản trị nhà chung cư và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư (Điều 103, Điều 104). Việc thành lập hoặc không thành lập Ban quản trị được căn cứ trên số lượng căn hộ của nhà chung cư (nhà chung cư có dưới 20 căn hộ và nhà chung cư có từ 20 căn hộ trở lên). Luật nhà ở đã quy định phải công khai, minh bạch các yếu tố cấu thành giá dịch vụ: khi chưa thành lập Ban quản trị thì phải ghi rõ giá dịch vụ quản lý nhà chung cư trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở; quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để làm cơ sở cho các bên tham khảo và trong trường hợp các bên không thỏa thuận được về giá dịch vụ thì áp dụng giá do Ủy ban nhân dân ban hành.

– Luật đã quy định trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết và phải chuyển giao kinh phí này khi Ban quản trị được thành lập, nếu không chuyển giao sẽ bị cưỡng chế. Luật cũng quy định trách nhiệm của thành viên Ban quản trị nếu sử dụng sai mục đích kinh phí này sẽ phải bồi thường thiệt hại.

8. Về Giao dịch về nhà ở

– Luật bổ sung giao dịch góp vốn và giao dịch thế chấp dự án xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai; bổ sung quy định cho phép người mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư sau khi nhận bàn giao nhà ở mà chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì cũng được chuyển nhượng hợp đồng cho người khác. Trong một số giao dịch thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu như: mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở của Nhà nước.

– Đối với việc công chứng, chứng thực: các giao dịch mua bán, tặng cho, thế chấp, đổi, góp vốn nhà ở của cá nhân với cá nhân thì phải công chứng hoặc chứng thực; đối với các giao dịch khác như tổ chức tặng cho nhà ở, mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở của Nhà nước thì không cần phải công chứng, chứng thực…

9. Về Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

– Cá nhân chỉ cần nhập cảnh vào Việt nam và không thuộc đối tượng miễn trừ ngoại giao, lãnh sự là được mua nhà, đối với tổ chức thì phải có giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh đang hoạt động tại Việt Nam.

– Tổ chức, cá nhân nước ngoài có các quyền và nghĩa vụ như công dân Việt Nam trong nước, trừ quy định đối với cá nhân nước ngoài khi cho thuê nhà ở thì phải đăng ký với cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở để theo dõi, quản lý và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở đó; đối với tổ chức thì không được sử dụng nhà ở đã mua để cho thuê hoặc làm văn phòng hoặc sử dụng vào các mục đích khác; đối với cá nhân nước ngoài thì thời hạn sở hữu nhà ở là tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể gia hạn thêm nếu có nhu cầu, nếu là tổ chức thì thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhưng tối đa không vượt qua thời hạn trong Giấy chứng nhận đầu tư kể cả thời hạn gia hạn thêm. Đồng thời cũng hạn chế chủ sở hữu bởi 1 số quy định như chỉ được mua nhà ở trong dự án nhà ở thương mại, nếu là chung cư thì không quá 30% số lượng căn hộ trong 1 tòa nhà, nếu là nhà ở riêng lẻ thì trên 1 phường không được mua quá 250 căn.