Trước hết, có thể khẳng định rằng pháp luật không có quy định về công chứng vi bằng, cụm từ này không phải là một thuật ngữ pháp lý mà chủ yếu được một số người đề cập khi bán bất động sản không đảm bảo tính pháp lý.
Vi bằng là gì?
Khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại quy định “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”.
Giá trị pháp lý của vi bằng
Bản thân vi bằng khi lập đúng quy định của pháp luật thì đã có giá trị pháp lý mà không cần phải được công chứng, mặt khác cũng không thể công chứng được vi bằng vì đây là 02 loại văn bản khác nhau, do hai cơ quan khác nhau lập trong những lĩnh vực khác nhau. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. Pháp luật đã quy định “Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác”.
Vi bằng được lập trong những trường hợp nào?
Pháp luật hiện nay chỉ quy định 08 trường hợp không được lập vi bằng mà không có giới hạn những sự kiện, hành vi nào không được lập vi bằng. Trong 08 trường hợp không được lập vi bằng, có trường hợp không được lập vi bằng để “Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật; Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng”.
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 36 và Khoản 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020, vi bằng không thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng, do đó, vi bằng không có giá trị pháp lý trong việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Vi bằng chỉ có giá trị pháp lý là ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
Công chứng là gì?
Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng quy định “Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”.
Những trường hợp nào giao dịch bất động sản phải công chứng
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Công chứng được thực hiện bởi công chứng viên, chứng thực được thực hiện bởi Ủy ban nhân dân cấp xã.
Như vậy, khi mua bán bất động sản thì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng phải được công chứng, chứng thực mới hợp pháp. Do bất động sản không đủ điều kiện mua bán như không thể tách thửa, bất động không đủ giấy tờ pháp lý (chưa có giấy chứng nhận, giấy chứng nhận còn đứng tên chủ cũ, sổ chung nhiều người đứng tên…) dẫn đến không thể công chứng chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nên một số người khi bán các bất động loại này thường giới thiệu là sẽ công chứng vi bằng thực chất là công chứng dưới hình thức vi bằng để tạo lòng tin cho người mua. Tuy nhiên, mua bán bất động sản bằng hình thức vi bằng là không hợp pháp, không được pháp luật công nhận./.
Bàn về cụm từ “công chứng vi bằng”
