11 ĐIỀU CẦN LƯU Ý KHI MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TỪ NGÀY 01/8/2024

Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Để tránh trường hợp mua nhà trên giấy, người mua đã thanh toán nhưng sau đó chủ đầu tư không bàn giao được nhà, người mua cần kiểm tra về pháp lý trước khi ký hợp đồng và thanh toán tiền mua nhà. 11 điều sau đây cần lưu ý khi mua nhà hình thành trong tương lai.

1. Nhà ở đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Có một trong 07 loại giấy tờ về quyền sử dụng đất như: i) Quyết định giao đất; ii) Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất; iii) Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; iv) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; v) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; vi) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; vii) Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

3. Có các loại giấy tờ sau đây: i) Giấy phép xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; ii) Thông báo khởi công và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng; iii) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng.

4. Trước khi bán, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán và Sở xây dựng trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán.

5. Nhà ở phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở để bán.

6. Nhà ở: i) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp; ii) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; iii) Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; iv) Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật; iv) Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở.

7. Nhà ở và dự án bất động sản đã được công khai thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và trên trang thông tin điện tử của chủ đầu tư.

8. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán. Việc thanh toán được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao; nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận cho bên mua.

9. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán.

10. Chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán.

11. Chủ đầu tư chỉ được bàn giao khi nhà ở đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng./.